年末年始業務のお知らせ
誠に勝手ながら、当事務所は下記日時におきまして、休業とさせていただきます。
令和5年12月30日 から 令和6年1月8日 まで
※メールの返信につきましては1月9日以降順次対応させていただきます。
ご迷惑をおかけしますが、何卒宜しくお願い致します。
司法書士堀事務所
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司法書士堀事務所
11月18日から本日にかけて当事務所の使用回線業者で通信障害が発生し、電話がつながりづらい状況が続きました。
現在は復旧しておりますので、ご迷惑おかけして申し訳ありませんが通信障害中にお電話をいただいた方は再度ご連絡をいただきますようよろしくお願いいたします。
誠に勝手ながら、下記日時におきましては電話業務のみとさせていただきます。
相談をご希望の方は 047-307-9470 までお願いいたします。
11月3日 【文化の日】
11月4日 【土】
11月5日 【日】
※メールの返信につきましては翌営業日以降順次対応させていただきます。
ご迷惑をおかけしますが、何卒宜しくお願い致します。
夏季休暇について、お知らせ致します。
誠に勝手ながら、当事務所は下記日時におきまして、休業とさせていただきます。
【休業期間】
8月11日(金・山の日)、12日(土)、13日(日)
ご不便をおかけ致しますが、何卒ご了承のほど、よろしくお願い申し上げます。
本日、当事務所のホームページを新しく作成・公開しましたので、ご愛顧いただければ幸いです。
複数の相続人がいる場合に、不動産の相続登記を共有名義で行おうと考えられる方がいらっしゃいます。
これはなにも法定相続分による登記に限らず、自由に配分を決めることができる遺産分割協議の場合であっても同様です。
他に相続人間で分配する財産がない場合であったり、相続人間でもめごとにならないようにするためというのがよくある理由ですが、できれば不動産は共有名義で相続するべきではありません。
今回は、不動産を相続するときに、共有名義にしないほうがいい理由についてご説明します。
不動産を共有名義にしていると、不動産の売却や建替え、取壊しなどをしたい場合に、共有者全員の承諾を取り付けねばなりません。
不動産を所有していると、売却して現金化したい時もあるでしょうし、建て替えを必要とすべき時もあるでしょう。
不動産を売却したいと一部の共有者が考えたとしても、共有者全員の足並みがそろわなければ、手続きを進めることができないため、売りたいときに売れなかったり、売却のタイミングを逃してしまうことになります。
全員の足並みが揃わない理由としては、共有者の一部が売却に反対するという場合もありますが、それだけではありません。
例えば共有者の一部が、相続登記を行った当時は元気だったけれども、売却しようとする際には認知症を発症していた場合などが考えられます。この場合は、まずはその方に成年後見人等を選任せねば、売却手続きが不可能となります。
また、共有者のうちの一人が未成年者であり、かつ親権者がいない場合は、特別代理人の選任が必要です。共有者が万が一行方不明になってしまった場合などは、不在者財産管理人の選任が必要になる可能性もあります。
不動産を共有にするということは、その共有者間での合意を取り付けるという手間だけではなく、共有者の人数分のリスクが潜在するという点も考慮すべきなのです。
不動産を複数の相続人で共有している状態が続くと、年月の経過とともにその共有者の中で新たな相続が生じ、次の世代の相続人が不動産の名義人に加わります。
例えば、当初共有者が兄弟3人だったとしても、そのうち1人が死亡して相続が発生した場合に妻と子2人が相続すれば、共有者は一気に5人に増えてしまいます。
そういった相続を繰り返していくと、次々と名義人の数も増えていくことになります。
不動産の共有者が増えれば、それだけ話し合いを大人数で行わなければならなくなり、手続きも煩雑になります。
場合によっては、全員の意見がまとまらなくなり、売却等をすることが不可能な不動産となってしまします。
不動産が共有名義での相続登記とならぬようにするための一番の方法は、不動産の所有者に遺言を作成しておいてもらうことです。
遺言により不動産を相続する人が指定されていれば、相続人は原則としてその内容に従う必要があるため、多数の共有者で不動産を相続するという将来的なトラブルを回避するのに大いに役立ちます。
遺言がない場合は、遺産分割の方法を検討することにより、不動産以外に相続人間で分配する財産がない場合であっても、共有者を増やすことなく相続登記をすることが可能です。
具体的には、相続財産の内容や相続人の希望を元に、次の3つの手段の中から最適な方法を選びます。
①不動産以外に現金などの財産がある場合には、不動産を共有とすることなく分配する「現物分割」。
②財産が不動産だけの場合には、それを相続した人が相続していない人にお金を支払う「代償分割」。
③不動産を売却してそのお金を分割する「換価分割」です。
相続財産の内容や相続人の希望を元に、3種類の遺産分割方法の中から最適な方法を選びましょう。
不動産を共有名義で相続すると、相続手続きがスムーズに終わるように思えますが、それは問題を先延ばしにしているだけとも言えます。
「分けにくいからとりあえず共有で」という考えで手続きを進めることは避けるべきかと考えます。
将来的なトラブルの原因を作らないためにも、後の世代のためにも、不動産を相続する方には、できれば共有とならない方法で手続きを進めていただければと存じます。
当事務所では、相続登記のお手続き、遺産分割協議書の作成、遺言の作成などのお手伝いをしておりますので、お気軽にご相談ください。
皆様に寄り添い、問題解決のお手伝いをさせていただきます。
浦安市役所や市川市役所などが定期的に開いております無料登記相談会などで、私がその担当者として出席しますと、相続登記をご自身で行う場合の手順について、ご質問をお受けすることが多いです。
複雑でない相続登記であれば、ご自身で相続登記をすることも可能です。
ここでは、相続登記手続きの流れについて、物件調査から登記申請書の提出まで、順を追って詳しく解説します。登記をご自身で行いたいとお考えの場合には、参考にしていただければと存じます。
相続登記をするために、まずは、相続の対象となる不動産の登記内容を調べる必要があります。具体的には、不動産の登記事項証明書を取得します。
登記事項証明書とは、不動産所有者の住所氏名の他、不動産に関する詳細な情報が記載されています。登記事項証明書を取得して、相続の対象となる不動産が本当に被相続人名義のものかどうかを確認します。
父から実家を相続したところ、不動産の所有者は祖父のままだったということもあり得るため、物件情報はしっかりと確認することが大事です。
登記事項証明書は、最寄りの法務局の窓口で取得することができますし、郵送でも取り寄せることが可能です。
なお、登記事項証明書を取得するためには、土地については地番が、建物については家屋番号を把握していなければなりません。地番や家屋番号は法務局が付与する番号のため、住民票上の住所などとは一般的に異なります。
よって、取得する前に権利証や固定資産税通知書やで、不動産の地番や家屋番号を確認しておきましょう。
不動産の調査は、漏れがないようできるだけ多くの書類を確認しておく必要があります。それでも不動産全てを調査しきれているか不明な場合は、市役所で名寄帳を取得するといいでしょう。
名寄帳では、原則として、同一市町村内にある亡くなった方が所有していた不動産の所在を確認することができます。
相続登記の申請には、提出しなければならない書類がいくつかあります。中には、発行に時間がかかる書類もあるため、少しずつ準備を進めておきましょう。
一般的な必要書類の例は以下のとおりです。
また、必要となる書類は、相続登記のパターンによっても異なります。
詳しくは、「相続登記の必要書類」「遺言による相続登記の必要書類」の記事をご覧ください。
戸籍収集により相続人が確定したら、必要に応じて遺産分割協議を行います。遺産分割協議を行うためには、相続人が全員、協議に参加する必要があります。
遺産分割協議において、不動産を共有する方法で合意すると、後で相続した不動産を売却するときなどで意見が対立し、話が進まなくなるおそれがあるため望ましくありません。なるべく、不動産は共有しないようにしましょう。
遺産分割協議を行った場合は、【手順2】の書類に加えて、下記書類も登記申請に必要となります
法務局で相続登記の申請をするときに必要なのが登記申請書です。申請内容や条件によって記載する内容は異なります。
法務局のホームページから様式をダウンロードすれば、相続人が自ら作成することも可能です。ただし、法定相続分による登記、遺産分割による登記、遺言による登記で利用する様式が異なるため注意しましょう。
また、申請の際には登録免許税という税金を納める必要があります。登録免許税の金額は、固定資産税評価額の1000分の4です。納める金額を計算し、申請書に記載しましょう。
登録免許税は、同額の収入印紙を申請書に貼り付けて納付する方法が一般的です。収入印紙は、法務局の印紙売場で購入することもできますし、予め郵便局で購入しておくことも可能です。
必要書類を揃え、登記申請書が出来上がったら、不動産を管轄する法務局へ登記申請を行います。法務局の管轄については、法務局のホームページから確認することができます。
法務局への申請方法は、ご自身で申請する場合には、窓口申請または郵送申請のどちらかとなります。
登記申請に慣れていない方は、窓口申請のほうがよいかもしれません。窓口申請は申請書の書き方に関する質問ができ、間違いをその場で修正できるメリットがあります。
ただし、窓口の開庁時間に合わせて行かなければならないため、平日昼間に時間が取れない方や遠方に住んでいる方には不向きです
登記申請後、一定の事務処理期間を経て相続登記が完了します。ただし、登記が完了しても法務局からの完了連絡はありません。
したがって、完了書類の郵送を希望する旨を登記申請書に記載していなかった場合、法務局の窓口まで書類を取りに行く必要があります。
なお、登記完了予定日については、法務局のホームページに掲載されていますので、予定日以降に取りに行きましょう。
法務局に行ったら、登記申請した不動産について登記事項証明書を取得し、申請した内容のとおりに登記が完了しているか確認しておきましょう。
相続登記をご自身で行う場合の手順について説明させていただきました。
今はインターネットなどで検索すれば、必要書類の収集から申請書の作成まで詳しく掲載されているサイトもありますので、一般的な相続登記であれば、専門家に依頼せずともご自身で登記を完了させることは可能かと思います。
とはいえ、それら必要書類を集め、間違いのない登記申請書を作成し、法務局への提出及び回収するなどの作業を行うだけでも大変な労力を使いますので、困ったときには専門家に相談することをお勧めします。
当事務所では、相続登記のお手続き、遺産分割協議書作成などのお手伝いをしておりますので、お気軽にご相談ください。
皆様に寄り添い、問題解決のお手伝いをさせていただきます。
不動産の相続登記にはどのような書類が必要なのか、ご質問をお受けすることが多いです。
今回は「遺言による相続登記」について必要となる書類をご説明させていただきます。
なお、「法定相続による相続登記」と、「遺産分割協議による相続登記」につきましては、別記事を作成していますのでそちらをご覧ください。
なお、事案によっては、ここでご説明する一般的な書類以外のものが必要となる場合もございますので、その点はご了承ください。
公正証書遺言の正本または謄本というのは、公正証書遺言の作成完了時に、公証役場から交付されるものです。
自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所の検認済みのものが必要です。すなわち、検認済証明書が遺言書原本の末尾に綴られ、裁判所が契印したものを用いることとなります。
なお、自筆証書遺言については、検認済みだからといって法的に有効かどうかは別問題です。自筆証書遺言が有効なものであるためには、自書、日付、署名、押印などの要件を満たす必要があり、一つでも要件を欠くと無効となるため、要件を満たさない自筆証書遺言による相続登記はできません。
この点につきましては、下記②③の書類が必要となります。
亡くなられた方の住民票の除票または戸籍の附票は、登記簿上の所有者と亡くなられた方が同一人物であることを証明するために必要となります。
亡くなられた方の死亡時の戸籍謄本は、亡くなられた日や亡くなられた事実を証明するために必要となります。
また、出生までさかのぼる戸籍・除籍等の謄本は必要ありません。この点は、法定相続や遺産分割協議による相続登記とは異なる点です。
これらの書類は、存在しない人が登記されるのを防ぐために必要となります。
また、住民票だけが指定されているわけではありません。印鑑証明書であっても、住所氏名が記載されているので、相続登記の住所証明書類として使用することができます。
遺言による相続登記であっても、不動産を取得する方が相続人である場合は、その方が相続人であることを証明する戸籍が必要です。
なお、この場合の戸籍謄本は、その取得日が相続発生後のものである必要があります。相続開始時点での相続人であることを証明する必要があるためです。
相続人ではない方が不動産取得者として登記申請する場合は、その方の戸籍謄本は必要ありません。
これらの書類は登録免許税の計算のために必要となります。登録免許税は、不動産を取得する方が相続人であるか否かによって、税率が異なります。
不動産を取得する方が相続人である場合の登録免許税は、固定資産税評価額の1000分の4の金額となり、これを登記申請時に法務局へ納税します。
不動産を取得する方が相続人ではない場合の登録免許税は、固定資産税評価額の1000分の20の金額となります。
千葉県内の不動産の登記申請であれば、固定資産評価証明書を法務局に提出する必要はありません。固定資産税通知書に固定資産評価額が記載されていますので、それがあれば登録免許税の計算ができます。
東京都内での登記申請であれば、固定資産評価証明書を取得して、登記申請書とともに法務局に提出する必要があります。固定資産評価証明書は、不動産が23区内であれば「都税事務所」、23区外であれば「市町村役場の資産税課」で取得できます。
亡くなられた方の登記簿上の住所について住居表示の実施がされている場合に必要となります。
相続開始から5年以上経過しているなど、住民票の除票が保存期間経過により取得できず、登記簿上の所有者と亡くなられた方が同一人物であることを証明できない場合に必要となります。
登記簿上の住所に、現時点において所有者の本籍及び住所が存在しないことを市区町村が証明する資料です。
これは⑧と同様に、登記簿上の所有者と亡くなられた方が同一人物であることを証明できない場合に、それを補完する資料として法務局に提出します。
しかしこれらについては、法務局によって求められる書類に違いがあるので、法務局に確認してから集めた方が確実です。
⑨の書類がどうしても見当たらず法務局に提出できない場合などは、相続人全員の実印を押印及び印鑑証明書を添付した上申書を作成し、法務局に提出します。またこの場合は、相続関係を証するために遺言者や相続人らの戸籍も必要です。
登記手続きを司法書士に依頼する場合には、司法書士への委任状が必要になります。
相続登記手続きに使用した各書類の原本は、委任状や上申書を除いて手続き完了後にご返却できます。
遺言による相続登記は、法定相続や遺産分割協議による相続登記と比べ、若干ですが必要書類が少なくなります。
とはいえ、それら必要書類を集め、間違いのない登記申請書を作成し、法務局への提出及び回収するなどの作業を行うだけでも大変な労力を使いますので、困ったときには専門家に相談することをお勧めします。
当事務所では、相続登記のお手続き、遺言書作成などのお手伝いをしておりますので、お気軽にご相談ください。
皆様に寄り添い、問題解決のお手伝いをさせていただきます。
不動産の相続登記にはどのような書類が必要なのか、ご質問をお受けすることが多いです。
結論としては、相続登記にはたくさんの書類を作成・収集する必要がありますし、相続登記のパターンによっても必要となる書類が異なります。
今回は「法定相続による相続登記」と、「遺産分割協議による相続登記」について、それぞれについて必要となる書類をご説明させていただきます。
なお、もう一つのパターンである「遺言書による相続登記」につきましては、別記事を作成していますのでそちらをご覧ください。
なお、事案によっては、ここでご説明する一般的な書類以外のものが必要となる場合もございますので、その点はご了承ください。
この点につきましては、下記①~③の書類が必要となります。
亡くなられた方の住民票の除票または戸籍の附票は、登記簿上の所有者と亡くなられた方が同一人物であることを証明するために必要となります。
亡くなられた方の死亡時の戸籍謄本は、亡くなられた日や亡くなられた事実を証明するために必要となります。
また、出生までさかのぼる戸籍・除籍等の謄本は、誰が相続人となるのか戸籍上証明するために必要となります。
相続人全員の戸籍謄本は、その取得日が相続発生後のものである必要があります。相続開始時点での相続人であることを証明する必要があるためです。
遺産分割協議により、不動産を相続人のうちの一人の名義とする場合や、または法定相続分以外の持分で相続をするときは、上記①から③に加え、さらに下記の④⑤の書類が必要になります。
遺産分割協議書は、相続人全員で協議した結果、どの相続人がそんな割合で不動産を取得したのかを証明するために必要となります。
相続人の印鑑証明書は、遺産分割協議書に押印された印鑑が、実印であることを証明するために必要となります。なお、この印鑑証明書に有効期限はありません。
これらの書類は、存在しない人が登記されるのを防ぐために必要となります。
また、住民票だけが指定されているわけではありません。印鑑証明書であっても、住所氏名が記載されているので、相続登記の住所証明書類として使用することができます。
これらの書類は登録免許税の計算のために必要となります。登録免許税は、固定資産税評価額の1000分の4の金額を、登記申請時に法務局へ納税します。
千葉県内の不動産の登記申請であれば、固定資産評価証明書を法務局に提出する必要はありません。固定資産税通知書に固定資産評価額が記載されていますので、それがあれば登録免許税の計算ができます。
東京都内での登記申請であれば、固定資産評価証明書を取得して、登記申請書とともに法務局に提出する必要があります。固定資産評価証明書は、不動産が23区内であれば「都税事務所」、23区外であれば「市町村役場の資産税課」で取得できます。
亡くなられた方の登記簿上の住所について住居表示の実施がされている場合に必要となります。
相続開始から5年以上経過しているなど、住民票の除票が保存期間経過により取得できず、登記簿上の所有者と亡くなられた方が同一人物であることを証明できない場合に必要となります。
登記簿上の住所に、現時点において所有者の本籍及び住所が存在しないことを市区町村が証明する資料です。
これは⑨と同様に、登記簿上の所有者と亡くなられた方が同一人物であることを証明できない場合に、それを補完する資料として法務局に提出します。
しかしこれらについては、法務局によって求められる書類に違いがあるので、法務局に確認してから集めた方が確実です。
②の亡くなられた方の出生までさかのぼる戸籍・除籍等の謄本が、戦災・震災等による焼失などの理由により取得できない場合や、⑩の書類がどうしても見当たらず法務局に提出できない場合などは、相続人全員の実印を押印及び印鑑証明書を添付した上申書を作成し、法務局に提出します。
登記手続きを司法書士に依頼する場合には、司法書士への委任状が必要になります。
相続登記手続きに使用した各書類の原本は、委任状や上申書を除いて手続き完了後にご返却できます。
相続登記は、これら必要書類を集めるだけでも大変な労力を使う可能性がありますので、困ったときには専門家に相談することをお勧めします。
当事務所では、相続登記のお手続き、遺産分割協議書の作成などのお手伝いをしておりますので、お気軽にご相談ください。
皆様に寄り添い、問題解決のお手伝いをさせていただきます。
令和6年(2024年)4月1日より施行される民法と不動産登記法の改正により、不動産の相続登記が義務化されます。
これまでは、相続登記には期限や罰則はありませんでした。
しかしこの改正法施行後は、相続登記の義務化が定められる前に相続した不動産についても、遡及して適用されます。
ここでは相続登記の義務化についての内容の確認と、とるべき対策について解説します。
改正不動産登記法の条文では、不動産の登記名義人が亡くなった場合について、次のような規定が設けられました。
第76条の2「相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない」
ここでまず重要なことは、相続登記を申請すべき期間が3年以内と明確に規定されたことです。
さらに上記の規定によれば、相続登記を申請すべき期限の起算日は、「その所有権を取得したことを知った日」です。すなわち、自己のために相続の開始があったことを知ったとしても、不動産の所有権を取得したことを知らなければ、期限がスタートしないことになります。
遺産分割協議成立前の時点では、被相続人名義の不動産を法定相続人全員が共有している状態となりますので、この場合は、法定相続人全員が相続登記義務化の対象者となります。
したがって、遺産分割協議が長引く場合は、法定相続分での相続登記の申請を行うか、または法改正により新設された「相続人申告登記」のいずれかを検討しなければなりません。
では、遺言書が作成されており、そこに相続人以外の第三者などに不動産を渡すとされていた場合(遺贈)にはどうなるのでしょうか。
この場合には、相続人には申請義務は課されません。というのも、第三者への遺贈だと、不動産の権利は第三者に引き継がれ、登記名義も相続人ではなく第三者名義になるからです。
相続登記の義務化は、施行日前に相続の開始があった場合についても適用されます。すなわち、相続登記義務化の時期に関係なく、全ての不動産の相続が対象になるということです。
この場合の「3年以内」の相続登記の起算日は下記のとおりです。下記①②のいずれか遅い日から3年以内に相続登記を行うこととされています。
①施行日(令和6年4月1日)
②自己のために相続開始があったことを知り、かつ、不動産の所有権を取得したことを知った日
相続登記の義務化に伴い、それを違反した場合についての罰則も設けられています。
その内容としては、改正不動産登記法の第164条にて「申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処する」と定められました。
つまり、改正法施行後に「正当な理由」がないのに3年以内に相続登記を行わない場合は、過料の対象となることが新たに規定されたのです。
ここでいう「正当な理由」については、下記のような場合に法務局が案件ごとに個別に判断するとの取扱いです。
①相続人が極めて多数に上る場合
②遺言の有効性等が争われる場合
③重病等である場合
④DV被害者等である場合
⑤経済的に困窮している場合
ちなみに「過料」とは行政罰であり、罰金のような刑事罰ではありません。前科はつきませんがお金を払わねばなりませんので、そういった事態は避けるべきといえるでしょう。
不動産の相続登記を行っていなければ、いずれ法務局から催告されることが予想されます。
不動産の登記状況を確認し、もし従前の登記内容のままだったら早めに相続登記を済ませておくことをおすすめします。
相続登記の義務違反とならないためには、期限内に下記2つの方法のうちどちらかを行う必要があります。
①法定相続分または遺産分割協議による相続登記をする
②相続人申告登記をする
相続登記の義務履行期限が迫っているのに遺産分割協議が成立しそうにないなど、相続登記をすることができない状況である場合に、予備的に義務を履行したことにする制度が相続人申告登記です。
戸籍等の必要書類を集めてから、管轄法務局にこの申請を行うと、登記官が不動産の登記簿に、申出をした者の氏名や住所等を職権で記載します。これにより、不動産所有者に相続が発生している旨を公示することになります。
その後遺産分割協議が成立し、不動産を承継する相続人が決まった場合は、遺産分割協議の成立した日から3年以内に、改めてその内容に基づく相続登記を申請しなければなりません。
相続人申告登記は、相続人が複数存在する場合でも、他の相続人の関与なく単独で行うことが可能です。また、申請に係る登録免許税は非課税となっています。
相続登記の義務化について解説しましたが、いかがでしたでしょうか。
相続登記は時として大変な労力を使う可能性がありますので、困ったときには専門家に相談することをお勧めします。
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